土地家屋調査士の使命は、不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって不動産取引の安全の確保、国民の財産を明確にするといった極めて公共性の高いものです。
その使命を果たすための基本姿勢を「土地家屋調査士倫理規程」として制定しています。
About土地家屋調査士とは
土地家屋調査士とは？
1.不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
私たち土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量を行う専門家として、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行っています。具体的には、不動産（土地又は建物）の物理的な状況を正確に把握するためにする調査、測量の事を言い、例えば、土地の分筆登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接所有者の立会い等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。
2.不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
不動産の表示に関する登記は、所有者にその申請義務が課せられています。しかし、その手続きはとても複雑で一般の方には理解しづらい事があります。
そこで、私たち土地家屋調査士は、依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査・測量の結果を踏まえ、建物を新築した場合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。
3.不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不当であるとする者が（地方）法務局長に対して行う不服申立てをいいます。
4.筆界特定の手続について代理すること。
筆界特定の手続※１とは、土地の所有者の申請により、登記官が、外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続をいう。
※１筆界特定の手続とは、土地の一筆ごとの境界（筆界:ひつかい）を決定するための行政制度のことである。筆界特定登記官が土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人・関係人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である「筆界調査委員」の意見を踏まえ、筆界の現地における位置を特定する不動産登記法上の制度である。
5.土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること
この業務については、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士（ＡＤＲ認定土地家屋調査士）に限り、弁護士との共同受任を条件として、行うことができる。（土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センター（ＡＤＲセンター）は全都道府県50か所に設置されています。）
※1.～5. の事務に関して、相談に応じること等も、業務に含まれます。
土地家屋調査士の役目
こんな時はお任せください！
境界杭がなくて隣との
境界が分からない！
隣との境界線に
ブロックを積みたい。
土地を2つに
分割したい。
宅地にしたのに
地目が畑のままだ。
住宅を新築したが
登記していない。
取壊した建物の
登記が残っている。
古い建物が
未登記のままだ。
登記の流れ
土地表題登記
道路等の払い下げ等により新しく登記簿を作る登記申請
分筆登記
一筆(一区画)の土地を分割する登記申請
合筆登記
隣接する土地をひとつにまとめる登記申請
地目変更登記
土地の現状が登記簿の記載と変更したときにする登記申請
建物表題登記
建物を建築したときに新しく登記簿を作る登記申請
変更登記
増築して床面積が増えたり、一部取り壊して床面積が減った時医する登記申請
建物滅失登記
建物を取り壊し等を行ったときにする登記申請
申請業務以外
隣接地との境界が不明な時、立会・確認の上、調査測量をして境界標を設置する業務など
事例紹介
境界標がなくて困った事例
事例.1
お隣さんとの境に木造の古い板塀がありました。10年ほど前に腐食が激しいので撤去しました。
ところが、最近になってお隣さんが、フェンスの垣根を作りました。
以前は、直線であったのですが、私の敷地に越境しているようなので改善するよう申し入れましたが、対応してくれません。
そこで、航空写真を取り寄せ、昔は直線であったことを主張していますが、一向に解決いたしません。
板塀を取り壊す前に、境を確認して境界標を設置しておけばと、悔やんでいます。
事例.2
お隣さんとの境に境界の目印として父の代からけやきの木が植えてあり、お互いに、この木を中心に何の不安もなく敷地を利用してきました。
家の建替えを機に境界標の設置を考え、お隣さんに立会いをお願いしたところ、「けやきの木は、境界より6尺下がって植えたのだから境界はそちら側に6尺寄ったところにある」と主張されました。
当時を知る父はすでに他界しています。
今となっては、けやきの木を植える前の境界はどこだったのか知るすべがありません。
境が決まらないので、いまだに家も建て替えられないで困っています。
境界は樹木のようなものではあてにならないことが、身にしみて分かりました。
事例.3
昨年、父が亡くなり相続財産の分割をするため、畑の分筆登記が必要になりました。
分筆登記には、お隣の土地との境界の立会、確認をしなければなりませんが、私は、会社勤めで畑のことはよく分からず、また、生前父から畑の境界について特に聞いていませんでした。
お隣さんとの境界立会に関して自信がなく、父が生きている間に聞いておけばよかったと悔いが残り、悲しい思いをしました。
境界は、自分で分かっているだけでは十分ではなく、永続性のある境界標を設置することで世代が変わっても対応できるようにしておく必要があることがよく分かりました。
事例.4
家の新築をするため、境界の立会いをお願いしたところ、3軒の方は、快く応じてくれましたが、残りの北側の家では、私が家を建築すると日影になるため、なかなか応じてくれません。
境界のことで仲たがいして、一生お隣さんと付き合いがうまくいかないことになるとは、夢にも思っていませんでした。
こんなことなら早く境界標を設置しておけばよかったと、情けなく思う日々です。
後悔先に立たずとはよく言ったものですね。
事例.5
市役所から、「道路の境界を明示するから立ち会ってほしい」という通知を受けとりました。
当日立会いをしたところ、市の担当者から「お宅の塀が道路に出ています。」と指摘されました。
土地を取得した際、境界標があり、それにそって塀を作ったはずだと主張しましたが、市の担当者は取り合ってくれませんでした。
10年前の道路工事の際に撤去された可能性があります。
せっかく設置してあった境界標を管理していなかったために、とんでもないことになったことを反省しています。